自宅の相続登記の方法／必要書類・手続の流れを解説します。 | 千葉県やその近郊で相続手続・遺言書作成等のご相談は「司法書士和久咲法務事務所」にお任せください

2025/06/05

相続が発生した際に、自宅などの不動産の名義変更（相続登記）を行う必要があります。
相続登記は2024年（令和6年）4月から義務化されています。
そのため、3年以内に登記を行わない場合、10万円以下の過料（ペナルティー）が科される可能性があります。

相続登記とは？

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）の名義になっている不動産を、相続人の名義に変更する登記手続きです。
例えば、亡くなった親が自宅の名義人であった場合、その自宅の登記名義を相続人に変更するためには、管轄の法務局において相続登記を行う必要があります。

相続登記を行わないと…

相続登記を行わず放置すると、以下のような不都合が生じる可能性があります。

①　売却がスムーズに出来ない
　　→　亡くなった方の名義のままでは売却はできません。

②　相続人の中で相続が生じると相続関係が複雑になる　

③　相続登記の義務化によりペナルティーの対象となる可能性がある。

※相続登記の義務化前（2024年4月以前）は、相続登記の手続の負担感などから相続登記を行わず放置する事例も散見されました。
義務化前に相続を経験した方から「うちは手続が面倒だから放置しているよ。大丈夫だよ」とアドバイスされたとしても、それは法令改正されており古い情報にもとづくアドバイスです。

義務化前に相続が発生した事例も義務化の対象となっています。
そのため「放置しているよ」とアドバイスをしていた方に、むしろ「義務化されたので相続登記をしたほうがいいですよ」とアドバイスをしてあげてください。

自宅の相続登記の流れ

相続登記は、以下のような手順で進めることが一般的です。

１．相続人の確定
被相続人の戸籍謄本等を出生から死亡までの一生分の戸籍を取得して、誰が相続人であるのか書面にて確定させます。
必要な戸籍等は次の通りです。
①　被相続人の出生から死亡までの一生分の戸籍
②　相続人全員の現在の戸籍（被相続人の死亡日後に取得したもの）

２．自宅の登記簿謄本の確認
自宅の登記簿謄本を法務局で取得して、名義人が間違いなく被相続人であるかを確認します。
代々受け継いだ土地家屋の場合、登記名義が先代・先々代のままであることがあります。
また、名義人が被相続人であっても登記されている住所が転居前の古い住所の場合があります。
古い住所の場合、登記されている住所から亡くなった時点の住所までの経緯がわかる住民票・戸籍の附票などが必要になります。

３．遺産分割協議
遺言がなく相続人が複数人の場合は、相続人全員により誰が不動産を相続するのかを話し合いによって決めます。
この話し合いを遺産分割協議といい、その結果を書面化したものを遺産分割協議書といいます。
遺産分割協議書には、相続人全員の実印での押印が必要です。

なお、遺産分割協議は相続人全員の参加が必要です。
相続人の中に、
・認知症の方
・行方不明の方
・遺産分割協議に非協力的な方
などがいる場合は、遺産分割協議は成立しません。
別途、家庭裁判所の手続等が必要になりますので、専門家への相談等をお勧めします。

４．必要書類
主な必要書類は以下のとおりです。
①　被相続人の一生分の戸籍謄本
②　被相続人の住民票の除票
③　相続人全員の戸籍謄本及び住民票（本籍付き・マイナンバーなし）
④　固定資産評価証明書や課税明細書など、自宅不動産の評価額が分かる資料
※④は登記を申請する年度のものが必要です。
例えば、令和5年の相続であっても、相続登記の申請が令和7年度の場合は、令和7年度の評価額が分かる資料が必要です。
3月から4月にかけて登記申請を準備されるような場合は、特に注意してください。
⑤　遺産分割協議書
⑥　相続人全員の印鑑証明書※
※印鑑証明書の有効期限はありません。

５．登記申請書の作成
登記申請書を作成します。
ひな型は法務局のホームページや法務局の窓口に置いています。
なお、法務局の無料相談を受けたとしても、登記申請書は申請者が作成する必要があり、法務局の係員が代筆することは無いようです。

６．管轄の法務局に申請
相続登記は法務局に申請しますが、管轄が定められています。
管轄は、不動産の所在地の法務局です。
管轄を間違えて申請すると、申請をやり直すこととなり手間が増えますので、登記申請前にしっかり確認をするようにしてください。

登記申請は、窓口・郵送・オンラインのいずれでも可能ですが、窓口での申請をお勧めします。

登録免許税

相続登記には登録免許税の納付が必要です。
登録免許税とは、相続登記をする際に納付する税金です。
税額は、不動産の固定資産評価額×0.4％です。
例えば、評価額が1,000万円の自宅の場合、登録免許税は4万円です。

登録免許税は、登記申請書と一緒に収入印紙で納付します。
なお、土地の評価額が100万円以下の場合は免税（登録免許税が０円）となる措置があります。
この措置は令和9年3月31日までの期限付きですが、延長される可能性もあります。延長の可否等は、法務局で確認してください。

司法書士に依頼すべきか？

自宅の相続登記は、ご自身で行うことも十分に可能です。
しかし、以下の場合は、司法書士に依頼するか検討することをお勧めします。

①　戸籍等の書類の収集が面倒、その時間がない
②　遺産分割協議書等の作成が不安
③　登記簿謄本の名義人が被相続人ではなかった
④　相続人の中に、亡くなっている人がいる
⑤　相続人の中に、認知症・行方不明・手続に非協力の人がいる
⑥　今の居住地と実家が離れている

相続登記を承ります

弊所ではご自宅の相続登記手続きを承ります。
相続人の確定作業（戸籍の取得・内容の確認）、遺産分割協議書の作成をはじめ、銀行口座の解約手続など遺産承継業務も承っております。

初回の相談は無料です。
相続登記手続きでご不明な点がございましたら、お気軽にお問い合わせください。